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En 2016

Acheter aux enchères. - 30 décembre 2016

Je suis un particulier à la recherche d’une maison pour en faire mon habitation principale, est-il intéressant d’acheter aux enchères? Le cas échéant, quels sont les démarches et frais prévisibles?

En tant que particulier, il est tout à fait possible d’acheter une maison aux enchères. Les avis de vente sont en libre accès au Tribunal de Grande Instance. Vous pouvez aussi consulter un journal d’annonces légales ou les sites internet spécialisés. Si une maison retient votre attention, vous pouvez consulter le cahier des conditions de vente au greffe de la juridiction ou chez l’avocat du créancier, ce qui vous permettra notamment de savoir si le bien est occupé, élément primordial si vous achetez pour en faire votre habitation principale. Sachez également qu’une visite des lieux est toujours organisée par un huissier. Si vous désirez vous porter candidat, vous devez impérativement saisir un avocat du barreau du lieu de la vente, seul habilité à porter les enchères. Ses honoraires sont fixés librement. Vous lui remettrez avant l’audience un chèque de banque correspondant à 10 % de la mise à prix, avec un minimum de 3000€. Si vous remportez les enchères, vous devrez payer les frais de la vente. Ces frais peuvent être connus à l’avance mais sont en toute hypothèse annoncés à l’audience. Comptez entre 3000 et 8000 €. Vous devrez ensuite payer le droit proportionnel, liquidé par tranche sur la base du prix de vente (8% jusqu’à 6500€ ; 3,30% jusqu’à 17000€ ; 2,20% jusqu’à 60.000€ et 1,65% au-delà), les droits de mutation (environ 5,8%) et enfin les frais de publicité (environ 400€).

Jean-Gabriel TISSOT
Avocat à la Cour

Droit des grands-parents. - 23 décembre 2016

Je suis grand-mère et mon fils m'empêche de voir mes petits-enfants, que puis-je faire ?

L’article 371-4 du Code Civil consacre un droit pour l’enfant d’entretenir des relations personnelles avec ses grands-parents. Seul l’intérêt de l’enfant peut faire obstacle à l’exercice de ce droit.
Il a été ainsi jugé que seuls des motifs graves étaient contraires à l’intérêt de l’enfant. Au titre de ces motifs graves on peut retenir les troubles psychiatriques dont souffrent les grands-parents, l’agressivité de ces derniers à l’égard des parents ou les autres membres de la famille, un conflit aigu opposant les grands-parents et la mère de l’enfant, un climat général malsain, l’absence de contact depuis plusieurs années avec l’enfant …
Afin de mettre en œuvre ce droit, vous devez assigner les parents devant le Tribunal de Grande Instance de leur domicile. L’affaire sera jugée par la Chambre de la Famille. Il s’agit d’une procédure où l’avocat est obligatoire.
En cours de procédure selon la nature du conflit, le Tribunal pourra proposer une médiation, ce qui permettra de trouver un accord sur un droit de visite, et ainsi de mettre fin au conflit préexistant.
Dans le cas d’un accord le Tribunal l’homologuera. A défaut d’accord, le Tribunal tranchera le litige en fonction des arguments de chacune des parties. Si le Tribunal fait droit à la demande de droit de visite, ce dernier peut toutefois être limité, dans l’intérêt de l’enfant, à une fois par mois ou une fois par an.

Julie SERRANO
Avocat à la Cour

-Divorce, audience de conciliation, garde et résidence des enfants . - 16 décembre 2016

Je me sépare de mon compagnon qui s’installe dans une autre ville et veut emmener avec lui nos deux enfants mineurs. Puis-je m’y opposer ?

En matière de divorce, l’audience de conciliation permet de prendre des mesures provisoires dans l’attente du prononcé du divorce et notamment concernant les enfants. Dans le cas des couples non mariés qui se séparent, la saisine du Juge n’est pas obligatoire. Mais, sans décision de justice, il faut savoir qu’aucun des deux parents n’est plus légitime que l’autre à garder la résidence des enfants communs à son domicile. Certains parents pensent qu’ils peuvent solliciter de l’aide auprès des services de police afin que les enfants communs soient ramenés à leur domicile, mais ceci n’est possible que si une décision de justice est intervenue et a fixé la résidence des enfants à leur domicile. Tant que les parents s’entendent, aucune difficulté. Les problèmes surviennent en cas de mésentente des parents quant à la garde des enfants. Il est donc important de saisir le Juge aux Affaires Familiales dès la séparation pour obtenir une décision de justice, car les délais d’audiencement sont assez longs. Dans l’attente d’un jugement, qui clarifiera la situation, il faut essayer de trouver un accord avec l’autre parent, et penser, toujours, aux intérêts des enfants. Si par exemple, l’autre parent a déménagé et scolarisé les enfants à un nouvel endroit, il est parfois plus opportun, afin de ne pas les perturber davantage, d’accepter la situation jusqu’à la fin de l’année scolaire.

Violaine HENRY
Avocat à la Cour

-Parties communes. Syndicat des copropriétaires. - 9 décembre 2016

J’ai signé un contrat d’exclusivité avec une agence immobilière pour la vente d’un appartement. Sollicité directement par un acheteur, à partir de quel moment puis-je négocier et contracter directement avec lui ? 

Vendre un bien immobilier avec l’assistance d’une agence immobilière implique la signature d’un mandat, qui peut être exclusif, conférant à l'agent seul la possibilité de présenter un acheteur.
Toute personne qui se porterait acquéreur pendant la durée de l’exclusivité ferait naître le droit à commission de l’agence, quand bien même celle-ci ne serait pas à l’origine de la mise en relation avec l’acquéreur.
Si le vendeur souhaite pouvoir vendre à un acquéreur entré directement en contact avec lui sans l’intermédiation de l’agence, il convient de mettre fin à l’exclusivité, soit en attendant l’expiration de la période d’exclusivité fixée au contrat, soit en le résiliant dans les formes et conditions y figurant.
Le mandat exclusif est limité à trois mois.
Au-delà, le vendeur peut le dénoncer  par lettre recommandée avec avis de réception et préavis de 15 jours.
L’acte manifestant l’accord de volonté avec l’acquéreur, non présenté par l’agence, ne devra pas intervenir avant la fin de la période d’exclusivité, faute de quoi l’agence immobilière aurait droit à commission ou indemnisation vis-à-vis du vendeur, du fait de l’inexécution fautive par ce dernier du mandat.
Cet acquéreur final ne devra pas non plus avoir été présenté par l’agence, faute de quoi elle serait bien fondée à solliciter paiement de sa commission ou indemnisation.

Aurélien LACINCE
Avocat à la Cour

-Parties communes. Syndicat des copropriétaires. - 2 décembre 2016

Je vis dans un appartement situé sous les toits dans un immeuble en copropriété. L’étanchéité de la toiture est défectueuse, je subis des infiltrations à chaque intempérie. Qui est responsable ?  

La toiture est une partie commune de l’immeuble. Si vous êtes propriétaire du logement sinistré, il faut vous rapprocher de votre syndic. En effet, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers par le vice de construction (fissures, effondrement…) ou par le défaut d'entretien des parties communes (étanchéité vétuste, réseau d'évacuation des eaux de pluie, canalisation d’alimentation de l’eau chaude sanitaire…). Sa responsabilité est quasiment automatique. Pour l’engager, il suffit d’établir le lien entre l’état de l’immeuble et votre préjudice. Le syndicat ne peut se dédouaner qu’en démontrant un cas de force majeure ou la faute de la victime. Bon à savoir : à défaut d’accord amiable, si vous êtes obligé d’intenter une action en justice, par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, vous serez dispensé de toute participation à la dépense commune de frais de procédure engagés par votre copropriété, qui sera répartie entre les autres copropriétaires. Idem pour les honoraires du syndic facturés au titre du suivi du contentieux.
Si vous êtes locataire, vous pouvez pareillement agir contre le syndicat des copropriétaires en votre qualité de tiers. Vous disposez également d’une deuxième action à l’encontre du propriétaire bailleur. En vertu de l’article 1719 du Code civil, celui-ci doit vous assurer la jouissance paisible du logement, quand bien même l’origine des désordres provient d’une partie commune de la copropriété !

Marine BENAYOUN-MONGUILLOT
Avocat à la Cour

 

- Médecin traitant / visite de reprise auprès de la médecine du travail - 25 novembre 2016

Suite à un arrêt de travail pour accident du travail en janvier 2016, mon médecin traitant m'a indiqué ne plus prolonger mon arrêt mais considère que je ne suis pas en capacité de reprendre mon poste. Mon employeur est prévenu de cette situation et a indiqué que je devais passer une visite de reprise auprès de la médecine du travail.
Si le médecin considère que je ne peux pas reprendre mon poste, que se passe-t il et est-ce que mon salaire sera normalement versé dès la fin de mon arrêt de travail ? 

Lors de votre visite de reprise, le médecin du travail peut vous déclarer apte, avec ou sans réserve. Dans ce cas-là, vous reprenez votre poste de travail aux mêmes conditions qu’avant votre arrêt (sauf préconisation particulière). Votre salaire est à nouveau versé dans son intégralité. Si vous êtes déclaré inapte à votre poste, votre employeur dispose d’un délai d’un mois pour tenter de vous reclasser au sein de l’entreprise ou du groupe sur un poste aussi comparable que possible à votre emploi précédant. Si aucun reclassement n’est envisageable et après consultation des délégués du personnel (si présents dans l’entreprise), l’employeur pourra procéder à votre licenciement pour inaptitude professionnelle. Concernant votre rémunération durant le mois de reclassement, le médecin du travail a dû vous remettre un document de demande d’indemnité temporaire d’inaptitude à remplir et à adresser à la CPAM et à votre employeur. L'indemnité temporaire égale au montant des IJSS pendant votre arrêt de travail, est versée sans délai de carence, à partir du lendemain de l'avis d'inaptitude et, pour une durée d'un mois. Si passé ce délai d’un mois, vous n’êtes ni reclassé ni licencié, le paiement normal de votre salaire doit reprendre.

Marjorie ETIENNE
Avocat à la Cour

 

- Un locataire peut-il suspendre le paiement du loyer ... - 18 novembre 2016

Un locataire peut-il suspendre le paiement du loyer et des charges en cas de troubles de jouissance ?

De manière assez fréquente, de nombreux locataires subissant des troubles de jouissance du bien loué suspendent le paiement de leurs loyers et charges dans l’attente des travaux que le bailleur doit effectuer, certains consignant les sommes dues auprès d’un tiers comme un huissier de justice.
En principe cependant et tenant le fait que nul ne peut se faire justice à lui-même, le locataire ne peut s’affranchir unilatéralement de son obligation essentielle de payer le loyer et les charges aux termes convenus, conformément à l’article 1728 du Code civil.
Il a par exemple été jugé que le défaut d’entretien de l’immeuble autorise seulement le preneur à demander la résiliation judiciaire du bail ou à requérir l’exécution des travaux nécessaires, mais ne justifie en aucun cas le non-paiement des sommes dues au bailleur.
Ceci étant dit, la jurisprudence reconnaît au locataire la possibilité de cesser d’exécuter son obligation de paiement. Cette tolérance, connue sous le terme juridique de « l’exception d’inexécution », recoupe les situations dans lesquelles le locataire ne peut jouir normalement des lieux loués, le bailleur ne respectant alors pas l’un de ses obligations impératives.
Il peut par exemple s’ agir de l’hypothèse dans laquelle le locataire doit déplorer d’importantes infiltrations d’eau rendant l’appartement inhabitable.
En pratique et avant toute initiative tendant à la suspension du paiement du loyer et des charges, le locataire doit se ménager la preuve des troubles affectant la jouissance normale des lieux loués, en faisant appel de préférence à un huissier de justice ou en réunissant des attestations ou photos.

Anthony TURPIN
Avocat à la Cour

 

- Difficultés financières d’un prestataire, procédure collective. - 11 novembre 2016

Que dois-je faire si l’entreprise qui effectue des travaux chez moi fait l’objet d’une procédure collective ? 

Un prestataire qui rencontre des difficultés financières peut faire l’objet d’une procédure collective, laquelle est ouverte par jugement du Tribunal de commerce.  Il existe trois types de procédures collectives selon le degré de gravité des difficultés : la sauvegarde, le redressement et la liquidation.
L’ouverture  d’une procédure collective fait l’objet d’une publication au BODACC, fichier qui peut être consulté gratuitement sur internet. Il est également possible de créer gratuitement une alerte sur le site d’Infogreffe qui vous avertira en cas d’ouverture d’une procédure collective à l’encontre d’un prestataire.
Lorsque cette situation se présente, le premier réflexe est de mettre en demeure le prestataire - ou l’administrateur s’il en a été nommé un - de statuer sur le sort du contrat. Le défaut de réponse de l’intéressé dans le délai d'un mois entrainera la résiliation de plein droit du contrat.
Le second réflexe est de déclarer sa créance au représentant des créanciers par lettre RAR mentionnant le montant de la créance  au jour de l’ouverture de la procédure collective. Le délai de déclaration est de deux mois suivant la publication du jugement d’ouverture au BODACC. Il s’agit d’un délai de forclusion. Il existe toutefois une possibilité d’être relevé de la forclusion pendant un délai de six mois suivant l’ouverture de la procédure collective.
La déclaration de créance peut concerner, notamment, un acompte payé au prestataire pour des travaux non réalisés.
Cette formalité est impérative pour vous permettre de recouvrer tout ou partie de votre créance. Encore faut-il, toutefois, que l’actif du prestataire le permette.

Hélène ARENDT
Avocat à la Cour

 

- Infractions au code de la route, rétention administrative du permis de conduire. - 4 novembre 2016

J’ai fait l’objet d’une rétention administrative de mon permis de conduire en raison d’un excès de vitesse supérieur à 50 Km/ Heure. Or, j’ai la preuve absolue que je ne suis pas l’auteur de l’infraction. J’ai contesté l’infraction, et j’ai demandé à être convoqué devant le Tribunal compétent pour faire valoir mes arguments. Si j’obtiens la nullité du procès-verbal devant le Tribunal, j’aurai subi une suspension abusive de mon permis de conduire.  Quelle est votre position sur cette situation ?

Toute une série d’infractions au code de la route font l’objet d’une rétention administrative du permis de conduire avec effet immédiat, sans recours suspensif possible. Ainsi, sans que la justice ait pu juger-ce qui est sa fonction- le conducteur se trouve privé de l’usage de son permis et parallèlement de la possibilité de conduire.
Les suspensions provisoires peuvent atteindre six mois dans les cas d’infractions graves (grands excès de vitesse, alcoolisme, prise de stupéfiants). Il est parfaitement anormal qu’il faille attendre des mois pour être jugé par un tribunal.
En effet, dans différentes situations, il est parfaitement possible d’obtenir la nullité des procès-verbaux, ce qui a pour conséquence que l’infraction soit annulée. Mais la question se pose : à quoi peut bien servir d’obtenir la nullité des procès-verbaux, si la sanction administrative qui devient sans objet a déjà été appliquée ?
La cerise sur le gâteau : il n’est même pas possible d’obtenir de l’Etat la réparation du préjudice compte tenu de l’encombrement légendaire des tribunaux, et malgré les alertes des avocats spécialisés auprès du Parquet, il est rarissime que les affaires soient jugées en moins d’un mois ou de deux mois à la date de suspension administrative.
Autrement dit l’administration qui est toute puissante, juge aux lieu et place du tribunal.
Pareille situation est INTOLERABLE, et une réforme de la procédure administrative s’impose !

Jean-François REYNAUD
Avocat à la Cour

 

- Travaux d’extension de votre villa, responsabilité décennale. - 28 octobre 2016

Je suis un excellent bricoleur et j’ai procédé moi-même il y a 4 ans à l’extension de ma maison pour faire un studio à mon fils. J’ai tout réalisé conformément aux règles de l’art : carrelage, plomberie, électricité, montage des murs et toiture. Ce dernier étant maintenant parti de la maison, je souhaite vendre ma villa. Le notaire m’a dit qu’il fallait mettre dans l’acte de vente une clause dans laquelle l’acquéreur prenait le bien en l’état et que je ne serai pas redevable des vices cachés. Est-ce que cela suffit pour me protéger de tout recours éventuel de la part de l’acquéreur?

Effectivement, insérer une telle clause dans l’acte de vente est nécessaire puisqu’elle vous protège, mais uniquement en tant que vendeur.
Cependant, l’article 1792-1 du Code Civil dispose qu’est réputé Constructeur « toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ».
Ayant réalisé vous-même les travaux d’extension de votre villa, vous êtes réputé « Constructeur ». Vous êtes ainsi redevable de la responsabilité décennale envers le nouvel acquéreur dans l’hypothèse où il apparaitrait des désordres graves emportant atteinte à la solidité ou impropriété à la destination de l’ouvrage sur la partie des travaux que vous avez réalisés, ou si vos travaux engendrent des désordres sur la partie préexistante de votre maison.
Il s’agit d’une présomption de responsabilité, dont on ne peut s’exonérer que par la démonstration que le dommage provient d’une cause étrangère, d’un cas de force majeure.
Le point de départ de cette garantie de dix ans est la réception de vos travaux. Conservez donc toutes les factures de matériaux et justificatifs qui permettraient de déterminer à quelle date les travaux étaient terminés.

Marie-Laure MARUCCHI
Avocat à la Cour

 

- Annulation de vol - 21 octobre 2016

La compagnie aérienne avec laquelle je devais effectuer un vol vient de m'informer que mon vol était annulé. Quels sont mes droits?

En cas d’annulation de votre vol, vous bénéficiez en vertu du droit européen d’une solide protection.
La compagnie aérienne doit tout d’abord vous proposer le choix entre le remboursement du billet dans un délai de 7 jours au prix auquel il a été acheté ou le réacheminement vers votre destination finale dans les meilleurs délais ou à une date ultérieure dans des conditions comparables.
La compagnie aérienne doit également vous proposer une assistance : rafraîchissements et possibilités de se restaurer, hébergement à l’hôtel, le transport depuis l’aéroport jusqu’au lieu d’hébergement, deux appels téléphonique. Si la compagnie aérienne n’a pas été en mesure de fournir cette prise en charge, elle doit alors vous rembourser dans les plus brefs délais les frais engagés.
Vous avez également droit à une indemnisation de la compagnie aérienne dont le montant compris entre 250 € et 600 € est fixé forfaitairement en fonction de la distance du vol.
La compagnie aérienne n’est pas tenue de verser cette indemnisation si elle est en mesure de prouver que l’annulation est due à des circonstances extraordinaires qui n’auraient pas pu être évitées même si toutes les mesures raisonnables avaient été prises.
Les circonstances extraordinaires sont parfois abusivement alléguées par les compagnies aériennes pour refuser d’indemniser les passagers.
En cas de refus d’indemnisation, un avocat pourra vous accompagner afin de trouver une solution amiable dans un premier temps. Il pourra également vous assister dans la phase judiciaire en cas d’échec de résolution amiable.

Fanny DISSAC
Avocat à la Cour

 

- Paiement en ligne frauduleux - 5 février 2016

En consultant mes comptes en ligne, je viens de m'apercevoir que des achats ont été effectués avec ma carte bleue sur internet à mon insu. Comment cela a pu arriver ? Que dois-je faire ? Pourrais-je me faire rembourser par ma banque ?

Les techniques permettant l'accession aux coordonnées bancaires sont multiples. Parmi elles, le "phishing" ou "smishing", sont des procédés par lesquels un individu fait croire à la victime qu'il représente un tiers de confiance, comme une banque ou une administration, afin de lui soutirer des renseignements personnels : mot de passe, numéro de carte de crédit… Une autre technique consiste à s'introduire dans les systèmes d'information du type "fichier clients", et détourner les données qui s'y trouvent.

Lorsque le propriétaire d'un instrument de paiement constate une utilisation non autorisée d'un de ses instruments de paiement, il doit en informer "sans tarder" sa banque, aux fins de blocage de l'instrument (Art. L.133-17 du CMF). A réception de la demande de blocage, la banque doit alors "immédiatement" rembourser les sommes litigieuses, et le cas échéant, rétablir le compte débité dans l'état où il se serait trouvé si l'opération de paiement non autorisée n'avait pas eu lieu (Art. L.133-18 du CMF). Elle rembourse donc également les éventuels frais de découvert, et d'incidents de paiement suite à cette opération.

► Ne communiquez pas vos informations bancaires par e-mail, et vérifiez que tout paiement en ligne est effectué sur un site sécurisé "https".

Arnaud DIMEGLIO
Avocat à la Cour

- Achat sur plan / Remise de clés - 12 février 2016

J'ai acheté un appartement neuf sur plan. La livraison a lieu d'ici 15 jours. En cas de différend le jour de la remise des clés, puis-je quand même obtenir la remise des clés contre séquestre des 5 % de solde du ? Je n'aurai pas d'autre choix que de rentrer dans les lieux, devant libérer mon ancien appartement.

L'acquéreur ne peut malheureusement pas invoquer à son profit les dispositions de la loi du 16 juillet 1971 relatives aux retenues de garantie des marchés de travaux, lesquelles sont inapplicables en l'espèce. En effet, dans votre cas (VEFA), le paiement du solde du prix de vente (5 %) est exigible lors de la livraison du bien, c'est-à-dire lorsque l'immeuble est achevé.

Néanmoins, en vertu de l'article R. 261-14 du CCH, ce solde peut être consigné, mais uniquement en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat. Il convient de bien distinguer les défauts de conformité avec les vices de construction, c'est-à-dire des défectuosités ou malfaçons qui peuvent faire l'objet d'une action en justice propre sur le fondement de l'article 1642-1 du Code Civil.

On distingue trois types de défauts de conformité qui peuvent affecter l'immeuble quant à sa qualité (nature des matériaux, étage de l'appartement, orientation de l'immeuble…), sa quantité (dimension…), ou enfin en raison de l'absence de certaines prestations (climatisation, placards …).

Résistez donc au chantage de certains promoteurs peu scrupuleux (fort heureusement peu nombreux) qui subordonnent la remise des clés au paiement du solde du prix de vente. Pour connaître les modalités de la consignation, il conviendra de se reporter au contrat de vente. Dans le silence du contrat, la consignation devra être faite à la Caisse des dépôts et consignations.

Marie-Laure MARUCCHI
Avocat à la Cour

 

En 2015

1- Rappel de charges - 5 juin 2015

Je loue mon appartement à une agence immobilière qui me réclame des rappels de charges qui remontent à 2009 ! Du coup, j'ai six années de réajustement à régler et cela représente une somme conséquente. A-t-elle le droit de remonter six années en arrière ? Ce rappel me met dans une situation financière délicate, ai-je un recours ? Par ailleurs, l'agence me réclame également la taxe d'ordures ménagères depuis 2010. Comment se fait-il qu'elle ne m'ait pas été réclamée avant ?

Dans les baux de la loi n°89-432 du 06/07/1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges visées par l'article 23 (dont la taxe d'ordures ménagères). En principe, les charges sont payées par provision. Leur régularisation est annuelle. Le bailleur doit vous adresser un mois avant l'échéance un décompte détaillé et tenir à votre disposition les justificatifs. Il peut vous appeler des charges sur une période de cinq ans, si votre bail a été signé avant le 27/03/2014 (après, il est de trois ans).

Dans ce cas, vérifiez le décompte, qui doit reprendre toutes les provisions versées et demandez le paiement par douzième. Pour contester les sommes, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal d'instance du lieu du contrat de bail. Vous pouvez demander au tribunal de vous accorder des délais de paiement (sur deux ans) et envisager la réparation de vos dommages.

Adeline BALESTIE, 
A
vocat à la Cour

2- Télégestion - 12 juin 2015

Une association d'aide à domicile équipe tout le personnel de "télégestion" via des smartphones pour "faciliter la méthode de travail". Pour beaucoup de personnes "sur le terrain" cela est perçu comme du "flicage". Est-ce que cela doit être mentionné dans le règlement intérieur, la convention collective, le contrat de travail ? En cas de refus de s'en équiper, quelles sont les sanctions encourues ?

Les articles 9 du code civil et L.1121-1 du code du travail autorisent l'employeur à surveiller l'activité des salariés pendant le temps de travail si le procédé de surveillance est justifié par la nature de la tâche à accomplir. En l'occurrence, la mise en place de la télégestion par les associations d'aide à domicile a été incitée par les Conseils généraux après l'entrée en vigueur de la loi sur l'APA de 2002 afin notamment de contrôler la durée du travail réalisé pour laquelle des aides publiques sont versées.

L'utilisation du dispositif doit être précédée d'une information des salariés (sur tout support, courrier, note…), de la consultation du comité d'entreprise et d'une déclaration à la Cnil. Procédant de la discipline, ce système devrait être mentionné dans le règlement intérieur et dans le contrat de travail. Le cas échéant, le refus d'utilisation par le salarié pourra être sanctionné par un avertissement ou par un licenciement si le refus est définitif.

Ingrid BARBE,
Avocat à la Cour

3- Cour privée - 19 juin 2015

Ma voisine de palier a placé devant sa baie vitrée (à 1,5 m), un brise vue en bois de 2,5 m le long de son appartement. Elle a installé deux chaises et une petite table. J'ai beau lui dire que bien que ce soit devant son appartement elle est dans la cour de l'immeuble, elle revendique son petit coin privé. En a-t-elle le droit et… puis-je faire la même chose ?

Il s'agit d'un immeuble en copropriété donc régi par la loi du 10 juillet 1965, disposant d'un règlement de copropriété avec cour intérieure. Il faut vérifier si les appartements du rez-de-chaussée disposent dans le règlement de copropriété d'un droit de jouissance exclusive de la cour car dans ce cas, son installation ne serait pas critiquable et vous pourriez aussi en installer un.

Si le règlement de copropriété n'évoque pas de jouissance exclusive alors la cour est commune et nul ne peut s'en approprier la jouissance. Il faudrait que la voisine dépose un projet de résolution pour la prochaine assemblée générale de copropriétaires pour voir son brise vue être autorisé avec effet rétroactif. Si elle ne l'obtient pas alors elle devra démonter son brise vue, sous peine de poursuites émanant du syndicat de copropriétaires.

Si la voisine n'est que locataire, ses chances de voir son installation être validée sont encore plus minces car son bailleur, copropriétaire, pourra lui refuser l'installation et la menacer de résilier le bail car en le signant, elle a aussi accepté de respecter scrupuleusement le règlement de copropriété. Si vous décidiez de faire la même chose, vous seriez face aux mêmes écueils.

Stéphane ROCHIGNEUX, 
Avocat à la Cour

4- Egalité - 26 juin 2015

Je pratique une activité sportive à Lattes, je réside à Montpellier. Pour l'inscription de la prochaine rentrée, la cotisation sera plus chère car je ne suis pas Lattoise. Je devrai payer 50 € de plus pour l'année. Le maire a-t’il le droit de décider et de faire appliquer ceci (alors que nous faisons partie de la métropole) ? Le cours sera le même et néanmoins plus cher pour les non-Lattois. N'est-ce pas de la discrimination ?"

EGALITE, voici un principe fondamental, constitutionnel, qui est invoqué en droit français pour combattre les DISCRIMINATIONS sous toutes leurs formes.
Les traitements différenciés ne sont cependant pas tous contestables.
Le code pénal (articles 225-1 et 225-2) incrimine les comportements et les qualifie de discriminations  lorsque, par exemple, la fourniture d’un bien ou d’un service est subordonnée à une condition fondée sur l’un des éléments qu’il vise limitativement  et dont fait partie «le « lieu de résidence ». Mais votre cas ne rentre pas dans cette catégorie, le droit pénal étant d’application stricte.
Votre question relève davantage du principe d’EGALITE DES USAGERS DEVANT LE SERVICE PUBLIC qui a aussi valeur constitutionnelle.
Mais comme tout principe celui-ci connaît des dérogations.
En ce qui concerne la fixation de tarifs pour l’accès à des services sociaux ou culturels, particulièrement en relation avec le fait que l’intéressé est ou non domicilié dans la commune où il utilise les services, la modulation est acceptée. Ceci se justifie par le fait que l’usager qui réside dans la commune où est utilisé le service local participe au financement de celui-ci, en tant que contribuable.
Ainsi pour répondre à votre question le maire d’une commune a le droit de fixer un tarif plus élevé pour les non-résidents, sauf si vous pratiquez votre activité sportive au sein d’un établissement ou d’une salle appartenant ou financée entièrement par Montpellier Méditerranée Métropole, ce qui m’étonnerait mais est à vérifier.
Sachez enfin que le contrôle de l’application du principe d’égalité des usagers devant le service public appartient aux tribunaux administratifs qu’il ne faut saisir qu’à bon escient.

Michèle TISSEYRE,
Ancien Bâtonnier,
Avocat à la Cour

5- Déclassement - 3 juillet 2015

Salarié depuis 2001, je suis en arrêt de travail depuis plusieurs mois pour dépression.
Après une reprise il y a quelques mois, mon employeur m'a déclassé et depuis je suis à nouveau en arrêt.
Je voulais savoir si mon médecin du travail me met inapte à ce type de poste (conseiller commercial agence bancaire) si après s'il n'y a pas de possibilité de me mettre au siège, peuvent-ils me licencier ? et surtout s'ils me licencient est-ce que derrière j'ai des chances si je vais aux prud'hommes ?

Il y a toujours débat sur l’existence d’un déclassement, notamment lorsque le salaire et la classification du salarié n’ont pas varié.
Le médecin du travail peut faire des préconisations et notamment celle d’un aménagement de poste. L’employeur ne peut y être indifférent. En cas de désaccord avec la proposition du médecin, l’employeur doit faire connaitre les raisons qui s’opposent à la modification du poste ou exercer un recours.
La recherche d’un reclassement, si vous êtes inapte à votre poste est une obligation de moyen : L’employeur doit, y compris à l’intérieur du groupe auquel appartient éventuellement l’entreprise, rechercher loyalement un reclassement.
Si l’inaptitude est la conséquence d’un accident du travail, la représentation du personnel est obligatoirement consultée sur la faisabilité des recherches de reclassement.
A défaut de consultation des délégués du personnel, le licenciement donne droit à indemnisation. Le contentieux sur ce sujet est abondant.

Luc KIRKYACHARIAN,
Ancien Bâtonnier

6- Arbres gênants - 10 juillet 2015

Les arbres de mon voisin (figuier, laurier) obstruent mes fenêtres situées à 3 m sur un mur non mitoyen. De plus, depuis peu, un poulailler complète le décor (sous la fenêtre). Quelles possibilités pour remédier à cet état de fait ? Je me heurte à toute tentative de discussion avec le voisin.

Concernant l'obstruction de la vue depuis vos fenêtres, et sauf usages locaux, les articles 671 et suivants du Code civil imposent pour les arbres une distance d'implantation de 2 m minimum depuis la ligne séparative des deux fonds si la hauteur des arbres dépasse deux mètres. En deçà de 2 m de hauteur, cette distance d'implantation est réduite à 50 cm. En cas de non-respect de ces règles, il est possible de solliciter du voisin, soit l'arrachement, soit une réduction de hauteur des arbres.

S'agissant de la présence d'un poulailler, seuls les troubles qui excèdent les inconvénients normaux de voisinage peuvent être sanctionnés. C'est une question de fait laissée à l'appréciation souveraine des juges. D'ordinaire, le juge judiciaire est saisi dans ce type d'affaires pour faire cesser des odeurs nauséabondes ou des cris incessants d'animaux (chenil, poulailler, etc.). Le caractère inesthétique du poulailler ne peut généralement à lui seul caractériser le trouble anormal de voisinage, encore plus dans un environnement rural.

En tout état de cause, le décret n°2015-282 du 11 mars 2015, en vigueur depuis le 1er avril 2015, est venu poser l'obligation selon laquelle une tentative de résolution amiable des conflits doit nécessairement précéder la saisine du juge. Je vous invite en conséquence à adresser une lettre RAR à votre voisin avant d'envisager une suite judiciaire au conflit.

Xavier HEMEURY,
Avocat à la Cour

7- Taxe d'habitation - 4 septembre 2015

Je possède une villa de 100 m² habitables à l'étage et 50 m² de plain-pied. Ce plain-pied était un garage que j'ai rendu habitable et que je loue parfois. Il fait partie de mon habitation principale ; mon installation électrique et la plomberie sont en commun, j'ai un seul compteur EDF, eau et gaz. Or, je reçois 2 avis de paiement de taxe d'habitation, l'un de 1 310 € pour les 100 m² et l'autre de 640 € pour les 50 m². Est-ce normal ? 

La taxe d'habitation est due pour tous les locaux meublés affectés à l'habitation. Elle est établie, pour l'année entière, d'après la situation existant au 1er janvier de l'année de l'imposition. Les omissions ou insuffisances d'imposition imputables à l'administration peuvent être réparées par voie de rôle supplémentaire jusqu'au 31 décembre de l'année suivante.

Les omissions ou insuffisances d'évaluation, consécutives à l'absence ou à l'insuffisance de la déclaration que doit fournir le propriétaire en cas de construction nouvelle ou de changements, peuvent être réparées par l'administration à tout moment par voie de rôles particuliers. Vous indiquez avoir rendu le garage habitable sans plus de précisions. Il est possible que l'établissement de deux avis résulte d'une omission de l'administration fiscale ou de votre part.

En tout état de cause, vous indiquez disposer de 150 m² habitables et être taxé pour cette même surface. Toutefois, si vous estimiez être imposé à tort ou surtaxé, vous pouvez présenter une réclamation au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle de la mise en recouvrement de la taxe.

Élodie POULAIN,
A
vocat à la Cour

8- Litige avec un garagiste - 11 septembre 2015

Il y a quelques temps, je suis tombé en panne à Aurillac. J'ai appelé l'assistance qui m'a envoyé une dépanneuse pour me rapatrier sur Pignan le lundi. Le mardi, l'assistance m'a téléphoné pour m'indiquer que ma voiture avait été déposée dans un garage agréé GMF. Trois jours après, ma voiture était prête. En rentrant sur Pignan j'ai fait le plein d'essence et le réservoir a fui en quantité importante ; j'ai appelé le garage d'Aurillac qui m'a dit qu'il fallait sans doute resserrer une vis mais que je pouvais rentrer et la faire voir dans un garage une fois arrivé. Ce que j'ai fait au garage de Pignan qui m'a dit que le réservoir était à changer. J'ai contacté celui d'Aurillac qui n'était pas d'accord pour prendre à sa charge ces frais. La veille, sachant que je devais faire voir mon véhicule, ce dernier m'a téléphoné et s'est montré très optimisme quant aux réparations. Comment procéder pour récupérer les frais engagés ? 

L'engagement de la responsabilité du garagiste, qu'elle soit contractuelle (relation directe entre le client et le garagiste) ou quasi-délictuelle (relation indirecte par l'intermédiaire de l'assureur, comme en l'espèce), suppose la réunion de deux éléments : une faute et un dommage en lien de causalité avec cette faute.

Les juridictions acceptent de présumer à la fois l'existence de la faute et celle du dommage dans le cas où l'intervention du garagiste a porté sur l'organe défectueux du véhicule ; le garagiste devra alors lui-même prouver ne pas avoir défailli dans son intervention, ce qui est particulièrement malaisé à établir.

Dans votre situation, si vous êtes en mesure de démontrer que l'intervention du garagiste d'Aurillac a porté sur le réservoir et que le dommage actuel porte bien sur le réservoir, vous ne devriez pas rencontrer trop de difficulté à engager sa responsabilité, au besoin par la voie judiciaire.
Dans le cas cependant où l'intervention du garagiste n'a pas porté sur le réservoir, vous supporterez la charge de la double preuve de la faute du garagiste, et du lien de causalité entre le dommage et la faute ; il sera dans ces conditions indispensable de passer par une expertise pour faire établir ces éléments.

Dans cette dernière hypothèse, adressez-vous à votre assurance de protection juridique afin de savoir si elle peut mettre en place une expertise amiable afin d'appréhender les chances de succès d'une action judiciaire. Vous pouvez également vous adresser directement à un avocat.

Nicolas KNISPEL,
Avocat à la Cour

9- Syndic de copropriété - 18 septembre 2015

Je suis l'un des 3 copropriétaires d'un petit immeuble. Nous sommes 2 à y résider, le 3ème habite en Martinique et loue son appartement. Je suis au rez-de-jardin et ne suis donc pas sous le toit - sur lequel des réparations doivent être faites. En tant que copropriétaire, je suppose que je suis redevable d'une partie des frais - mais est-ce 1/3, ou moins, ou pas du tout ! ?
Par ailleurs, jusqu'à l'an passé, l'autre copropriétaire assurait bénévolement le syndic. Puis, sans me demander mon avis, elle et son mari ont choisi un syndic qui d'ailleurs n'a pas fait l'affaire et ça s'est arrêté là !
Toujours sans me demander mon avis, ils en ont choisi un autre. N'étant pas allé à la convocation du syndic (dont j'ignorais l'existence) puisque ayant négligé d'aller chercher une lettre recommandée, cette "réunion" a eu lieu avec ce seul copropriétaire, attendu que l'agence immobilière qui s'occupe des biens du Martiniquais, ne s'est pas non plus dérangée.
Ce syndic me réclame par courrier postal normal, une somme d'un peu plus de 100 euros... comme ça, pour payer le timbre-poste ?
Ai-je le droit, puisqu'on me met devant le fait accompli, de refuser ce syndic?

La réparation de la toiture est à la charge de tous les copropriétaires à hauteur de leurs millièmes de charges de copropriété, sauf disposition exonératoire concernant votre lot mais inscrite dans le règlement de copropriété.
Par ailleurs, le syndic doit être élu par tous les copropriétaires qui doivent tous être convoqués à l’assemblée avec communication du contrat de syndicat et avec mise en concurrence des candidats-syndicats.
Si le syndic est élu de façon illégale, vous pouvez contester l’assemblée avec le concours obligatoire d’un avocat qui assignera devant le Tribunal dans les 2 mois (délai impératif) qui débutent à compter du jour de la remise entre vos mains par le facteur du recommandé avec accusé de réception du procès-verbal de l’assemblée.
En l’absence d’assignation dans les deux mois, vous ne pourrez plus refuser l’élection du syndic.

Jean-Luc ENOU,
Avocat à la Cour

10- Cave ou studio ? - 25 septembre 2015

J'habite dans un petit village, dans une petite impasse. Pour rentrer chez moi je dois traverser une petite cour qui m'appartient. Au fond de cette cour, il y a une cave qui appartient à mon voisin. Cette cave a été aménagée depuis peu en studio. Pour y accéder, la voisine a trois possibilités :
1, en traversant ma cour,
2, par un escalier en pierre qui donne sur la cour, sur un studio qu'elle loue (et qui a un accès à l'extérieur de l'autre coté)
3, par une porte à l'intérieur de la cave, qui donne sur un autre appartement dont l'entrée principale se situe de l'autre coté (rue derrière).
Ne voulant pas supporter des gens, animaux ou objets dans ma cour, je pense fermer la cour avec un portail en fer. En ai-je le droit ? le propriétaire n'habite pas le village, mais si je ferme, il est obligé de passer à sa cave par un des deux appartements qu'il possède.
D'autre part, est-ce qu'il a le droit de louer une cave, dont l'unique point de lumière naturelle, est la porte fenêtre d'entrée de la cave ?

D’abord, il est, en principe, possible de fermer votre cour par un portail en fer à condition que cette cour vous appartienne exclusivement et qu’elle ne soit pas indivise auquel cas votre voisin doit pouvoir y accéder car celle-ci serait affectée à l’usage commun de plusieurs fonds. De même, s’il existe une servitude de passage établie par acte notarié ou acquise au bout de 30 ans d’usage, vous ne pouvez pas empêcher l’exercice de cette servitude. Mais cela ne semble pas être le cas  puisque votre voisin dispose de plusieurs accès à sa cave.
Ensuite, une cave, pour être affectée à l’habitation, doit répondre aux caractéristiques du logement décent posées par le décret du 30 janvier 2002 et respecter les normes sanitaires. Les logements doivent notamment avoir une surface habitable d’au moins 9 m², être protégés contre les infiltrations et les remontées d'eau conformément à l’article R.111-8 du Code de la construction et de l’habitation et être dotés d’un éclairement naturel suffisant et de dispositifs d’ouverture et de ventilation adaptés. En revanche, si la cave est située en sous-sol, celle-ci est par nature impropre à l’habitation et ne saurait en aucun cas être transformée en studio en application de l’article L. 1331-22 du Code de la santé publique. Dans l’hypothèse où la cave serait abusivement louée, la mairie peut être informée en vue de la mise en œuvre de la procédure d’insalubrité du logement.

Ludivine JOSEPH,
Avocat à la Cour

11- Taxe foncière - 2 octobre 2015

Apres le départ du dernier locataire d'un appartement que je possède, celui-ci n'a pu être remis en location en raison des travaux à effectuer pour satisfaire les nouvelles normes. Ne pouvant effectuer financièrement ces travaux, je l'ai mis en vente, en appartement vacant, ce depuis février 2015. Je continue de payer mensuellement la taxe foncière. Je voudrais savoir si du fait de cette vacance (supérieure à 3 mois) j'ai droit à un dégrèvement partiel de cette taxe pour l'année en cours, puis d'une exonération, jusqu'à la vente de l'appartement.

La taxe foncière est un impôt annuel. Il est établi pour une année entière au nom du propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition. Les exonérations sont strictement limitées et aucune exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties, temporaire ou permanente, n’est accordée pour un logement vacant. En effet la base d’imposition a pour référence la valeur locative cadastrale fixée, dans la majorité des cas lors de la construction du bien. La révision de la valeur locative, lorsque elle intervient, a peu de chose à voir avec la situation au regard des normes locatives. Depuis 1974 une seule révision est intervenue en 1980. Depuis la Loi de Finances annuelle fixe un taux d’actualisation. Vous ne pouvez donc, hélas prétendre à un dégrèvement au titre de la vacance de votre logement ou son état. En revanche vous pouvez vous adresser au  Service des Impôts des Particuliers dont vous dépendez pour vous assurer que votre immeuble a bien classé, à l’origine, dans la catégorie qui devrait être la sienne. Si ce n’était pas le cas, vous pourriez demander une réduction de la taxe foncière par voie de réclamation qui devra intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit la réception de l’avis de mise en recouvrement. De plus si l’appartement est inoccupé et vide de meubles au 1er janvier d’une année vous pouvez demander une exonération de la taxe d’habitation. Ainsi si au 1er janvier 2015 l’appartement remplissait ces conditions vous pourrez introduire une réclamation auprès du Service des Impôts des Particuliers dont vous dépendez avant le 31 décembre 2017.

Michel ARNAUD,
Avocat à la Cour

12- Jardins mitoyens - 9 octobre 2015

J'ai un problème avec un voisin, nous avons une clôture commune de 70 m, mon côté est net, je n'ai pas de haie, le voisin a une haie de résineux qui passent à travers le grillage d'une hauteur d'environ 4 mètres, du lierre, de la vigne vierge pousse, et tombe chez moi. Ce qui me donne beaucoup de travail pour tailler, évacuer. J'avais demandé il y a plusieurs années au propriétaire de faire un mur, il avait refusé. Je subis des nuisances, je ne peux organiser mon jardin comme je le souhaiterais, cela fait beaucoup pour moi. Que faire ?

La clôture « mitoyenne » doit être entretenue de façon commune par les deux voisins. L'un des voisins peut s'y soustraire en abandonnant la mitoyenneté mais uniquement si la clôture n'est pas constituée par un fossé d'écoulement des eaux. Pour cela, il faut adresser une lettre au voisin lui demandant d'abandonner cette mitoyenneté. En cas de refus, il faut saisir le tribunal compétent.
Il est également possible de contraindre un voisin à couper toutes les branches qui dépassent sur sa propriété (article 673 du code civil). Un courrier mettant en demeure le voisin de couper les branches qui dépassent devra être envoyé au préalable à tout recours. En l'absence de réponse ou de réponse négative, il faudra saisir le tribunal compétent.
La procédure à suivre est la même pour les arbres de plus de deux mètres de haut et implantés à moins de deux mètres d'une limite séparative. Le Code civil qui fixe cette hauteur (article 671 du Code civil), prévoit en effet la possibilité de contraindre le voisin concerné à arracher ses arbres ou à les élaguer à la hauteur règlementaire lorsqu'ils sont implantés à moins de deux mètres d'une limite de propriété (article 672 du Code civil).

Gaëlle BETROM,
Avocat à la Cour

13- Enfants et imposition - 16 octobre 2015

J'ai 2 enfants, issus de 2 mariages. Le plus grand, 11 ans, vit en résidence alternée chez son père et avec moi. Pour le plus jeune, c'est moi qui en ai la garde (avec droit de visite et d'hébergement classique pour le père qui réside dans le Tarn). Comment dois-je faire pour ma déclaration d'impôt. Sachant que je vis avec un homme et que j'attends un 3eme enfant.

Le Code Général des Impôts est suffisamment exhaustif pour prévoir ces différentes situations. Cependant, selon l’accord ou non avec le père, vous pouvez avoir un choix à faire.
Pour votre enfant en résidence alternée, il est réputé être à la charge égale de chacun de ses parents. Il ouvre droit à un quart de part pour chacun de ses parents. Aucune pension alimentaire ne peut alors être déduite ou imposée. Vous pouvez bénéficier d’une majoration de ce quart de part si vous avez d’autres personnes à charge.
Pour l’enfant dont la résidence habituelle est chez vous, il devrait en principe être rattaché à votre foyer fiscal et ouvrir droit à une demi-part. La pension alimentaire que vous recevez est imposable.
Pour votre enfant à naître, il sera rattaché soit à votre déclaration, soit à celle de son père. A moins que vous ne soyez pacsés ou mariés et soumis à une déclaration commune.
Dans ces trois situations, vous avez toutefois la possibilité, en accord avec les pères respectifs, de rattacher les enfants à l’une ou l’autre de vos déclarations. Il est toujours intéressant d’aller faire une simulation du calcul de l’impôt sur le revenu de chacun des parents (sur impots.gouv.fr ou avec votre avocat conseil) pour se décider et optimiser la charge d’impôt de chacun.

Audrey BARTHOLOME,
Avocat à la Cour